Huren

Privé huren

Als je een woning wilt huren of verhuren dan moet er tussen de huurder en verhuurder een huurcontract opgemaakt zijn. Dit huurcontract moet opgesteld zijn volgens de geldende wetgeving en bovendien ook ondertekend worden door beide partijen.

De Vlaamse overheid is bevoegd voor de regelgeving voor woninghuur:

• Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet (meer info).
• Voor huurovereenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019 blijft de federale huurwet gelden (meer info).

Sociaal huren

Met de stijging van de huurprijzen van huurwoningen de laatste jaren is het vinden van een betaalbare huurwoning soms een hele opdracht. Een sociale huurwoning is voorbehouden voor burgers die daar het meeste nood aan hebben. Bijgevolg heeft niet iedereen hier recht op.

Wil je weten of je recht hebt op een sociale huurwoning, neem dan zeker een kijkje op de website van Wonen Vlaanderen.

Begeleiding, vragen of klachten rond huren?

Begeleiding en vragen

Wens je een sociale woning of appartement te huren of te kopen? Wil je weten of je daarvoor in aanmerking komt? In welke gemeente zijn er sociale woongelegenheden? Waar en hoe kan je je inschrijven? Kan je een sociale lening bekomen?

Klik hier voor de website van de SHV Vlaamse Ardennen. Voor meer informatie kan je contact opnemen met de sociale dienst.

Klachten rond woningkwaliteit

Je kan een woningonderzoek aanvragen via de gemeente als je klachten hebt over je woning in die mate dat de leefbaarheid en de veiligheid niet meer in orde is. De huisvestingsambtenaar van de gemeente zal jouw vraag doorsturen naar de bevoegde dienst van Wonen Vlaanderen. De woningcontroleur zal dan met jou een afspraak maken en de woning komen onderzoeken. De gemeente ontvangt na het woningonderzoek een technisch rapport met de bevindingen. Indien de woning in aanmerking komt voor een ongeschiktheids- of een onbewoonbaarheidsprocedure zal de woninginspecteur dit meedelen aan de gemeente. Het is de bevoegdheid van de gemeente om dit verder op te volgen en te begeleiden.

Wens je een woningonderzoek aan te vragen, klik dan hier voor het elektronische aanvraagformulier.

Aanpak van overlastsituaties

Wens je een geval van geurhinder te melden of ken je een pand waar de hygiëne in het gedrang komt? Is de situatie in die mate ernstig dat de veiligheid en/of de gezondheid van de bewoners en/of omwoners in het gedrang komt dan kan je contact opnemen met de milieudienst van de gemeente Brakel.

Verhuren

Heel wat mensen huren of verhuren een woning, appartement of studio. Tussen de eigenaar en de huurder wordt dan een huurovereenkomst afgesloten. De inhoud van dit huurcontract moet overeenstemmen met de wettelijke bepalingen van de woninghuurwet.

De huurwet streeft naar een evenwicht tussen de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder.

Rechten en plichten

Als verhuurder heb je bepaalde rechten en plichten, maar je kan ook beroep doen op bepaalde voordelen en premies.  Daarmee wil de overheid verhuurders stimuleren om kwaliteitsvolle woningen aan te bieden.

Als je een woning wil verhuren, moet die aan een aantal minimale kwaliteitseisen voldoen op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit.  De belangrijkste zijn:

– minimale voorzieningen zoals keuken, toilet, bad of douche en gootsteen
– drinkbaar water
– structurele stabiliteit van het gebouw
– veiligheid van trappen
– veiligheid van de gas-, elektriciteits- en verwarmingsinstallatie.
– verluchtingsmogelijkheid
– natuurlijke verlichting
– vrije toegankelijkheid
– geen vochtproblemen
– rookmelders geïnstalleerd

De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud afgeven aan de huurder.

Voor je de woning te huur aanbiedt, moet je als eigenaar ook een EnergiePrestatieCertificaat kunnen voorleggen.  Dit geeft de energiezuinigheid van de woning weer met een score.

De rechten en plichten van huurder en verhuurder worden vastgelegd in het huurcontract. Je vindt een modelcontract voor de verhuring van een hoofdverblijfplaats (voor negen jaar of voor een korte duur). Het huurcontract moet geregistreerd worden in een registratiekantoor binnen de twee maand na het afsluiten ervan. 

De huurprijs wordt ook in het contract vastgelegd.  Deze huurprijs mag jaarlijks geïndexeerd worden.

Sinds 1 januari 2014 kan je je aansluiten bij het huurgarantiefonds.  Dat fonds beschermt verhuurders tijdelijk tegen inkomensverlies, als de huurders de huur niet meer zouden kunnen betalen.

Woningkwaliteit

Leegstand

Leegstaande gebouwen zijn gebouwen die meer dan één jaar niet conform hun bestemming zijn gebruikt. Eerst worden deze gebouwen opgenomen in een inventaris aan de hand van een administratieve akte die opgestuurd wordt naar de eigenaar(s).

Volgens het decreet grond- en pandenbeleid (GDP) houdt de gemeente een register van leegstaande gebouwen bij en voert jaarlijks een nieuwe screening naar leegstaande panden. Het doel is om leegstaande panden in kaart te brengen en de eigenaars aan te sporen de panden opnieuw in gebruik te nemen (verhuren, verkopen,…).

Is jouw pand opgenomen in het leegstandsregister en wens je meer info hierover dan kan je altijd contact nemen met onze bevoegde dienst. Wens je het pand te verbouwen, uit te breiden,… of overweeg je de functie van het pand te veranderen (van woonfunctie naar B&B, taverne,…) maar weet je niet wat de mogelijkheden zijn en welke vergunningen je hiervoor dient aan te vragen? Neem in dit geval gerust contact op met onze dienst stedenbouw.

Ongeschikt/onbewoonbaar

Iedere woning in Vlaanderen moet voldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Ze moeten basiscomfort bieden, veilig en gezond zijn. Zoniet kunnen ze geïnventariseerd worden als ongeschikt of onbewoonbaar.

Iedere eigenaar van een geïnventariseerde woning zal jaarlijks een heffing moeten betalen. Deze heffing wordt geïnd door Wonen Vlaanderen. Meer info hierover kan je terugvinden op de website van Wonen Vlaanderen.

Een woningonderzoek kan aangevraagd worden via de gemeente of in het geval van een huursubsidie bij Wonen Vlaanderen. De woningcontroleur van Wonen Vlaanderen zal contact nemen met de huurder en het tijdstip van controle mededelen. De eigenaar mag hierbij aanwezig zijn maar indien de huurder dit niet wenst kan de toegang tot de eigenaar tijdens het onderzoek geweigerd worden.

Na het onderzoek wordt de gemeente op de  hoogte gebracht van het resultaat door middel van een technisch rapport van de woning. Het is de taak van de gemeente om zowel de aanvrager (huurder) als de eigenaar op de hoogte te brengen van het resultaat.

De gebreken opgesomd in het technisch verslag van Wonen Vlaanderen worden opgedeeld in twee categorieën, zware en lichte gebreken.
Een enkel zwaar gebrek is al voldoende om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Voorbeelden van zware gebreken zijn ernstige risico’s op elektrocutie, brand, ontploffing en CO-vergiftiging, …
Lichte gebreken spelen mee in de eindbeoordeling maar zijn op zich niet voldoende om een woning ongeschikt te verklaren. Dat kan pas wanneer ze samen met andere gebreken voorkomen. Voorbeelden van lichte gebreken zijn beperkte vochtschade, verweerde ramen en deuren, onvoldoende verluchting en beschadigingen aan pleisterwerk, …

Wanneer er gevaar is voor de veiligheid of gezondheid, kan de woning onbewoonbaar verklaard worden via besluit van de burgemeester (na de wettelijke procedure waarbij de eigenaar gehoord werd).

Voor meer informatie kan je steeds contact nemen met Sarah Van Muylem (wonen@brakel.be – 055 75 57 79).

Verwaarlozing

Verwaarlozing is te vaak de voorbode van verkrotting: een toestand waarin woningen en gebouwen waardeloos zijn of zelfs gevaarlijk. Dat betekent een verarming, niet enkel voor de eigenaar, maar ook voor de gemeente. Een beleid tegen verwaarlozing is een middel om wantoestanden te voorkomen.

Verwaarlozing creëert een gevoel van onveiligheid. Wat meer belasting met zich meebrengt voor de lokale politie of veiligheidsdiensten. Ook als verwaarloosde panden nog gebruikt worden, zien ze eruit alsof er nauwelijks nog iemand naar omkijkt. Woningen en gebouwen in een goede staat zorgen daarentegen voor een levendigere omgeving en een groter veiligheidsgevoel.

Verwaarloosde woningen en gebouwen zijn makkelijker het mikpunt van vandalisme en vervuiling. Dit maakt het onaantrekkelijk voor andere eigenaars in de straat of in de buurt om hun woning te renoveren of te verbeteren. Hetzelfde geldt voor gemeenten die het openbaar domein een nieuwe inrichting geven of opnieuw aanleggen: verwaarloosde gevels in het straatbeeld doen zulke inspanningen grotendeels weer teniet. Verwaarloosde woningen en gebouwen zijn minder of niet bruikbaar voor hun functie. Ze nemen ruimte in beslag, zonder dat ze optimaal benut zijn. De ecologische en maatschappelijke druk om ruimte zuinig en zorgvuldig te gebruiken, neemt echter steeds toe (Bron: Verwaarlozing bestrijden. Een handleiding voor gemeenten | Vlaanderen.be).

Register van verwaarloosde woningen en gebouwen

Wanneer is een woning of gebouw verwaarloosd?

Een woning of een gebouw wordt als verwaarloosd beschouwd als gebreken worden vastgesteld die verder verval op korte termijn in de hand werken. Dit geldt in het bijzonder wanneer bij hoofd- en /of bijgebouw(en):

• de water- of winddichtheid is aangetast;
• de stabiliteit is aangetast;
• onderdelen dreigen los te komen;
• onderdelen reeds los gekomen zijn;
• tekenen van verval zichtbaar zijn aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten;
• voorgaande gebreken met voorlopige of ontoereikende maatregelen werden verholpen.

Opgenomen begrippen

Zakelijk gerechtigde: een persoon die beschikt over één van volgende zakelijke rechten t.a.v. een pand:

• volle eigendom;
• recht van opstal;
• recht van erfpacht;
• vruchtgebruik.

Administratie: de administratieve eenheid binnen de gemeente Brakel die door het gemeentebestuur wordt belast met het beheer van het gemeentelijke register van de verwaarloosde woningen en gebouwen.

Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:

• aangetekend schrijven;
• afgifte tegen ontvangstbewijs;
• elektronisch aangetekende zending.

Gebouw: elk bebouwd onroerend goed (hoofd- en bijgebouwen) met uitsluiting van bedrijfsruimten (artikel 2.1 van het decreet van 19 april 1995 met maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten).

Woning: elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.

Verwaarlozingsregister: het gemeentelijk register van verwaarloosde gebouwen en -woningen.

Opnamedatum: de datum waarop het gebouw of de woning opgenomen wordt in het verwaarlozingsregister.

Verjaardag: het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de opnamedatum, zolang het gebouw of de woning niet uit het verwaarlozingsregister is geschrapt.

Hoe wordt verwaarlozing vastgesteld?

Sinds 1 januari 2017 is het beleid omtrent verwaarlozing een gemeentelijke bevoegdheid geworden. Brakel zet hierop in door op regelmatige basis een screening uit te voeren op het grondgebied op basis van vastgelegde indicaties (Art. 3 §2 – Financiën. Belastingreglement voor de bestrijding van verwaarloosde woningen en gebouwen – GR 17/02/2020). Tevens kunnen burgers ook een melding van verwaarlozing doen via het online thuisloket (www.brakel.be).

Indicaties van verwaarlozing

Verwaarlozing wordt beoordeeld op basis van de indicaties opgenomen in het gemeentelijk reglement op verwaarlozing (www.brakel.be):

• de water- of winddichtheid is aangetast;
• de stabiliteit is aangetast;
• onderdelen dreigen los te komen;
• onderdelen die reeds los gekomen zijn;
• tekenen van verval zichtbaar zijn aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten;
• voorgaande gebreken met voorlopige of ontoereikende maatregelen werden verholpen.

Administratieve akte

De opname van een verwaarloosde woning of gebouw in het verwaarlozingsregister gebeurt aan de hand van een genummerde administratieve akte.

Deze akte bevat:

• minstens één foto;
• een beschrijvend verslag met een opsomming van alle tekenen van verwaarlozing;
• de datum van de vaststelling.

De datum van de vaststelling is de datum van de administratieve akte en geldt eveneens als opnamedatum in het verwaarlozingsregister.

De administratieve akte wordt aan alle zakelijk gerechtigde(n), samen met een fotodossier overgemaakt per beveiligde zending.

• Een woning die opgenomen is in de gewestelijke inventaris van ongeschikte- en onbewoonbare woningen, kan eveneens opgenomen worden in het verwaarlozingsregister en omgekeerd.
• Een woning/gebouw opgenomen in het gemeentelijke leegstandsregister, kan eveneens opgenomen worden in het verwaarlozingsregister, en omgekeerd.

Hoe kan je de vaststelling van verwaarlozing betwisten?

Indiening beroepschrift

De zakelijke gerechtigde kan, indien hij niet akkoord is met de opname in het verwaarlozingsregister binnen een termijn van dertig dagen, bij het college van burgemeester en schepenen beroep aantekenen tegen de beslissing.

Het beroep gebeurt per beveiligde zending, moet ondertekend zijn en moet minimaal volgende gegevens bevatten:

• identiteit en adres van de indiener;
• vermelding van het nummer van de administratieve akte en het adres van het gebouw of de woning waarop het beroepschrift betrekking heeft;
• bewijsstukken die aantonen dat de opname van het gebouw of de woning in het verwaarlozingsregister ten onrechte is gebeurd.

De datum van het beroepschrift is de datum van de verzending van de beveiligde zending gehanteerd.

De administratie stuurt aan de indiener van een beroepschrift een ontvangstbevestiging.

Beslissing beroep

Het college van burgemeester en schepenen onderzoekt de gegrondheid van het ontvankelijk beroepschrift en doet uitspraak over het beroep. Binnen 90 dagen wordt de indiener hiervan in kennis gesteld.

Wat als mijn pand niet meer verwaarloosd is?

Een gebouw/woning kan geschrapt worden uit het verwaarlozingsregister wanneer de zakelijk gerechtigde bewijst dat alle tekenen van verwaarlozing uit het beschrijvend verslag werden hersteld of verwijderd. In geval van sloop moet alle puin zijn geruimd en moet aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning (indien noodzakelijk) voldaan zijn.

Voor het slopen van een woning is mogelijks een omgevingsvergunning nodig. Informeer je hierover bij de dienst Omgeving (omgeving@brakel.be).

Aanvraag schrapping

Voor de schrapping uit het verwaarlozingsregister richt de zakelijk gerechtigde een ondertekend en gemotiveerd verzoek aan de administratie via beveiligde zending. Dit verzoek moet minimaal volgende gegevens bevatten:

• identiteit en adres van de indiener;
• vermelding van het nummer van de administratieve akte;
• het adres van het gebouw of de woning waarop de vraag tot schrapping betrekking heeft.

De administratie onderzoekt of er redenen zijn tot schrapping uit het verwaarlozingsregister. Het college van burgemeester en schepenen neemt een beslissing binnen een termijn van 90 dagen na de ontvangst van het verzoek.

Betwisting van de beslissing tot weigering van een schrapping

Als men niet akkoord gaat met het besluit tot weigering van de schrapping, kan men beroep indienen tegen deze beslissing.

Beslissing beroep tegen besluit tot weigering schrapping

Binnen 90 dagen zal het college van burgemeester en schepenen over het beroep beslissen en de indiener hiervan in kennis stellen.

Indien het college van burgemeester en schepenen het beroep aanvaardt, zal het pand worden geschrapt met als datum van schrapping de datum van het initiële verzoek tot schrapping.

Gevolgen van opname in het register

Wat zijn de gevolgen?

Moet ik een heffing betalen? Hoeveel bedraagt deze?

De gemeente Brakel heeft een heffingsreglement op verwaarloosde woningen en gebouwen. De belasting is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat de woning of het gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden opgenomen is in het verwaarlozingsregister.

Zolang de woning of het gebouw niet is geschrapt uit dit register, blijft de belasting verschuldigd bij het verstrijken van elke opeenvolgende periode van twaalf maanden.

Belastingplichtige

De belasting is verschuldigd door de zakelijk gerechtigde op de verjaardag van de registratiedatum.

Tarief van de belasting

De belasting bedraagt de eerste maal 1.500 euro (basisheffing).

Voor elke bijkomende nieuwe termijn van 12 maanden dat het gebouw/woning in het register staat, wordt de basisbelasting vermenigvuldigd met het aantal periodes van 12 maanden. De maximale belasting bedraagt vijfmaal het basisbedrag.

Voorbeeld:
Woning ‘X’ na 12 maanden opname = 1500 euro heffing
Woning ‘X’ na 24 maanden opname = 3000 euro heffing
Woning ‘X’ na 60 maanden opname = 9500 euro heffing (maximale heffing)

Betalingstermijn

Je betaalt de belasting binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet.

Bezwaar

Je kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen. Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn.

Wanneer kom je in aanmerking voor een vrijstelling?

In een aantal gevallen kan je, als zakelijk gerechtigde van de verwaarloosde woning of het verwaarloosde gebouw, vrijgesteld worden van betaling van de heffing.

Voorbeelden hiervan zijn:

• Renovatie (niet vervallen vergunning)
• Bij overdracht naar een nieuwe eigenaar
• …

Meer vrijstellingen en de bijhorende voorwaarden vind je terug in het gemeentelijk heffingsreglement inzake verwaarloosde woningen en gebouwen (www.brakel.be).

Aanvraag vrijstelling

Dienst Wonen
wonen@brakel.be
Marktplein 1, 9660 Brakel
055 / 75 57 79

Hoe verwaarlozing voorkomen en oplossen?

De woning of het gebouw opknappen

De gemeente Brakel streeft naar een kwalitatief en optimaal woningbestand. Ze moedigt de eigenaars van verwaarloosde panden aan om de nodige (renovatie) werken uit te voeren. In sommige gevallen zijn deze werken ingrijpend en zal een omgevingsvergunning noodzakelijk zijn.

Alvorens de verbouwingswerken aan te vatten, neemt u best contact op met de dienst Omgeving (omgeving@brakel.be).

Mogelijks komt u in aanmerking voor een premie. Hiervoor kan u contact nemen met het Energiehuis So-lva (energiehuis@so-lva.be).

De woning of het gebouw verkopen

Een andere optie is de verkoop van het verwaarloosde pand.

Desgevallend is het (als verkoper) aangewezen om de potentiële koper op de hoogte te brengen van het feit dat het pand opgenomen is in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.

Meer informatie

Voor meer informatie omtrent verwaarlozing kan je volgende wetgeving en gemeentelijke reglementering raadplegen:

Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie en gemeentebelastingen;

Belastingreglement voor het de bestrijding van verwaarloosde gebouwen en woningen goedgekeurd in de gemeenteraad d.d. 17 februari 2020;

• Voor meer informatie omtrent de vaststelling van verwaarlozing, de opmaak en het bijhouden van het register met verwaarloosde gebouwen en woningen, de beroepsprocedure, de aanvraag tot schrapping, de mogelijke oplossingen voor verwaarlozing:
  Dienst Wonen
  wonen@brakel.be
  Marktplein 1, 9660 Brakel
  055 / 75 57 79 of 055 43 17 58
• Voor meer informatie omtrent de heffingen:
  Dienst Financiën
  ludo.desmet@brakel.be
  Marktplein 1, 9660 Brakel
  055 / 43 17 51

Download de brochure